2月北京二手房量缩价跌,节后季节性回暖力度有限 | BK大城月报

核心发现◆2月全月北京二手房市场成交量仍然维持在调控后的低位。受春节因素影响,2月链家成交量较1月份下滑41.2%。

核心发现

◆2月全月北京二手房市场成交量仍然维持在调控后的低位。受春节因素影响,2月链家成交量较1月份下滑41.2%。均价较1月份下跌0.6%。目前二手房房价总体处于平稳的状态,在较小的空间内波动。

每月 · 贝壳观点

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,北京房地产市场出现的低位运行,除了受调控政策的影响,也是市场自发调节机制发挥作用的体现。过去累积形成的高房价与居民的购买力之间的冲突越来越大,居民偿债能力越来越弱,没有杠杆的支撑,房价已经无力继续快速上涨。北京房地产市场政策环境保持紧缩,再加上大量限竞房的分流,预计短期市场仍然维持调控后的平稳态势。

每月 · 市场数据

一、受春节影响,2月北京二手房量缩价跌

2月全月北京二手房市场成交量仍然维持在调控后的低位。受春节因素影响,2月链家成交量较1月份下滑41.2%。2月北京全市二手房网签量6057套,环比减少42.2%,同比减少17.7%,今年2月网签水平为2015年以来最低。2月房山、顺义及西城等区成交降幅较大,均在40%以上。

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均价方面,2月份均价重回下跌,较1月份下跌0.6%。目前二手房房价总体处于平稳的状态,在较小的空间内波动。与2017年3月峰值相比,当前二手房均价已下跌11.3%。2月门头沟、顺义两区均价跌幅较大,分别为3.5%和2.6%。

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节后市场回温幅度不及往年。按照以往经验,春节假期结束后市场一般会形成一次回温。以受春节假期影响明显的两周为界,去年后两周交易量恢复至前四周周均水平,而今年后两周市场交易量不及前4周平均水平。从新增需求的角度看,当前市场回温的力度更是比不上2017年的情况。

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市场交易节奏平缓。2月份交易周期有略微缩小,但目前的交易周期接近80天,仍然处于调控之后的高位。

交易热点区域是低总价远郊区域,以刚需为主。近四月60平以下小户型成交占比持续提升,2月全市成交套均面积79.8平,是2017年以来月度最小值。节后两周成交较快的区域是亦庄、门头沟等总价较低的外围城区。外围城区2018年房价下跌的幅度居前列,二手房成交基数较低,刚需入市容易形成较高的增幅。

降价仍然是调价行为的主流。1月份以来,业主调价中涨价占比略有提升,议价空间近期略有下降,但目前降价售房占比仍然接近8成,议价空间仍处调控后较高水平。

二、调控高压,新房分流,预计后市恐难大幅升温

从当前市场政策环境和市场结构看,短期市场仍然维持调控后的平稳态势。

第一,当前金融政策严于2017年。2017年春节之际北京实行认房不认贷政策,当前的金融政策实行认房认贷政策,对占市场70%左右换房群体形成重要的影响。同时,2019年,商贷、公积金贷均上调首付比例,房贷利率升至高位,公积金贷款对首次购房者支持力度大幅减小。日前,银保监会和央行密集提及防范房地产金融风险,提及加强房地产金融审慎管理,继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。只要管好房贷的闸门,市场就难以大幅升温。

第二,当前市场需求结构以首次置业需求为主。2017年3月份之前,北京房地产市场交易主要以换房为主。换房行为产生的乘数效应容易激发价格上涨。在调控后,换房需求被认房认贷政策抑制,当前市场主要为首次置业需求,对房贷成本较为敏感,单靠首次购房需求难以对市场形成较大的冲击。

第三,2019年新房供应远多于2017年。2016-2017年,北京土地和新房供应量达到近年来的最低水平,购房者担心买不到房,都集中到二手房市场。当前北京房地产市场的供给结构不同,新房供应充足。2月末北京待售商品住宅8.5万套,是2018年新房成交量的两倍。新房大多为限竞房,价位和区段都将会对二手房市场起到分流作用。

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